כל הטיפים שחשוב לדעת לפני בקשת משכנתא

בקשת משכנתא יכולה להיות מאיימת, במיוחד אם לא מכירים את התהליך. ולכן ריכזנו כמה מהטיפים הטובים ביותר, שצריך לדעת לפני הגשת בקשה למשכנתא. מהבנת סוגי ההלוואות השונים ועד לבחירת המלווה המתאים, אנו נסקור את כל מה שאתה צריך לדעת על מנת להבטיח שבקשת המשכנתא שלך תהיה מוצלחת. 

מדריך משכנתא זה יעזור לך ללמוד את כל מה שאתה צריך לדעת על משכנתאות, החל מהיסודות של אופן פעולתן ועד לטיפים למציאת המשכנתא הטובה ביותר למצבך.

ההבדל בין אישור מראש למשכנתא

כאשר מחפשים משכנתא, שומעים הרבה את המונחים "מוסמכים מראש ומאושרים", יש להם שתי משמעויות שונות מאוד.

אישור מראש פירושו שמלווה בחן את ציון האשראי ומידע פיננסי אחר כדי לקבוע כמה כסף תוכלו ללוות. זהו לרוב תהליך פשוט למדי שניתן לעשות באינטרנט או בטלפון.

אישור מראש פירושו שמלווה לא רק בחן את המידע הפיננסי שלכם, אלא גם אימת אותו מול המעסיק, הבנק ו/או מוסדות פיננסיים אחרים. תהליך זה עמוק יותר ולרוב לוקח כמה ימים.

אז איזה מהם כדאי לקחת? אם אתה רציני לגבי רכישת בית, מומלץ לקבל אישור מראש. לאחר קבלת אישור מראש, ניתן לדעת בדיוק כמה הלוואה קיבלתם, והמוכרים יקחו את ההצעה שלך ברצינות רבה יותר.

כמה מקדמה צריך?

כאשר מתכננים לקחת משכנתא, הצעד הראשון הוא להבין כמה מהמקדמה צריך. מקדמה היא החלק ממחיר הרכישה של הבית שישולם מראש, והוא מתבטא בדרך כלל כאחוז מהעלות הכוללת.

סכום הכסף שצריך עבור מקדמה תלוי במספר גורמים:

– סוג תוכנית הלוואת המשכנתא 

– מחיר הנכס שבשבילו לוקחים את הלוואה

– ציון אשראי המלווה

– היסטוריית התעסוקה של המלווה

– יחס החוב להכנסה של המלווה

באופן כללי, למשכנתא ראשונה לרוב דרוש הון עצמי של 25% ממחיר הרכישה כדי לקבל אישור להלוואת משכנתא.

סוגי המשכנתאות הקיימות

ישנם מספר סוגי משכנתאות העומדים לרשות רוכשי הדירות. הנפוצות ביותר הן משכנתאות בריבית קבועה, משכנתאות בריבית מתכווננת והלוואות בגיבוי ממשלתי.

משכנתא בריבית קבועה: למשכנתא בריבית קבועה יש ריבית אשר נשארת זהה לאורך כל חיי ההלוואה. סוג זה של הלוואה הוא אידיאלי עבור לווים שרוצים תשלומים חודשיים צפויים.

משכנתאות בריבית מתכווננת: למשכנתא בריבית מתכווננת, יש ריבית שיכולה להשתנות כל תשלום. בסוג זה של הלוואה, בדרך כלל מתחילים בריבית נמוכה יותר מאשר משכנתאות בריבית קבועה, אך הריבית יכולה לעלות או לרדת בהתאם לתנאי השוק. סוג זה של הלוואה עשוי להיות אופציה טובה עבור לווים שמתכננים למכור את ביתם לפני שהריבית תעלה.

הלוואות בגיבוי ממשלתי: הלוואות בגיבוי ממשלתי, אלו הן הלוואות אשר מבוטחות על ידי הממשלה. להלוואות אלו יש לרוב דרישות אשראי ומקדמה נגישות יותר מאשר הלוואות רגילות.

אילו עלויות נוספות כרוכות בקניית בית

בנוסף למחיר הרכישה של הבית, ישנן עלויות נוספות שיש לקחת בחשבון בעת תקצוב משכנתא. אלה כוללים את המקדמה, עמלות הקמת הלוואות, עמלת הערכה, ביטוח בעלות ועלויות סגירה.

המקדמה היא המשמעותית ביותר מבין העלויות הללו, והיא בדרך כלל 20% ממחיר הרכישה של הבית. כסף זה משולם בדרך כלל בסגירה, כאשר ההלוואה מסתיימת.

עמלות הקמה של הלוואה נגבות על ידי המלווה עבור הטיפול בבקשת ההלוואה ומקור ההלוואה. עמלות אלו יכולות לנוע בין 0.5% ל-1% מסכום ההלוואה ולרוב משולמות בסגירה.

עמלת שמאי – עמלות אשר נגבות על ידי שמאי על מנת להעריך את שווי הנכס הנרכש. עמלה זו היא בדרך כלל בסביבות 2500 – 4000 ש"ח והיא נדרשת על ידי רוב המלווים על מנת לקבל משכנתא.

ביטוח רכוש מגן, נדרש הן על הקונה והן על המלווה מכל בעיה משפטית פוטנציאלית שעלולה לנבוע מהבעלות על הנכס. ביטוח זה הוא בדרך כלל 0.5% ממחיר הרכישה של הבית ומשולם בעת הסגירה.

עלויות הסגירה הן כל העמלות השונות האחרות הקשורות לסיום הלוואת משכנתא ויכולות לכלול דברים כמו עמלות דוחות אשראי, שכר טרחת עורך דין, עמלות רישום וכו'. עלויות אלו משתנות בהתאם למיקום ולמלווה אך הן בדרך כלל בין 2-5% מהסכום סכום ההלוואה.

כיצד לשפר את הסיכוי לקבל אישור למשכנתא

אם אתה מקווה לקבל אישור למשכנתא, יש כמה דברים שאתה יכול לעשות כדי לשפר את הסיכויים שלך. ראשית, ודאו כי ניקוד האשראי שלכם גבוה ככל האפשר. ככל שהאשראי שלך טוב יותר, כך גדל הסיכוי לקבל אישור להלוואה. שנית, נסו להימנע מכל שינוי פיננסי משמעותי בחודשים שקדמו לבקשת ההלוואה שלכם. לקיחת חוב חדש או ביצוע רכישות גדולות כלשהן עלולים להשפיע לרעה על הסיכויים שלך לקבל אישור. לבסוף, היה מוכן לספק תיעוד של ההכנסות והנכסים שלך בעת הגשת בקשה למשכנתא. ככל שתוכל לספק יותר מידע מראש, כך יהיה קל יותר למלווה לקבל החלטה לטובתך.

ביצוע טיפים אלו אמור לעזור לשפר את הסיכויים לקבל אישור למשכנתא. עם זאת, בסופו של דבר ההחלטה מסתכמת במלווה ובדרישותיו הספציפיות. אז הקפד לחפש ולהשוות הצעות לפני שתחליט על הלוואה מסוימת אחת.

סיכום

אם אתם שוקלים לרכוש בית בתל אביב לדוגמה, תצטרכו לקבל משכנתא. משכנתא היא הלוואה המשמשת למימון רכישת נכס. ברוב המקרים, ההלוואה מוחזרת על פני תקופה, בדרך כלל 15 עד 30 שנה.

השלב הראשון בבקשת משכנתא הוא בחירת מלווה. ישנם מלווים רבים זמינים, לכן חשוב להשוות תעריפים ותנאים לפני בחירת אחד. לאחר שבחרתם מלווה, תצטרכו להשלים בקשה ולספק תיעוד כגון ההכנסה, היסטוריית התעסוקה וציון האשראי שלכם. לפני בחירת המלווה מומלץ להתייעץ עם יועצי משכנתא בתל אביב, המתמחים בהלוואות מסוג זה. 

השלב הבא הוא לקבל אישור מראש למשכנתא. המשמעות היא שהמלווה בדק את המידע הפיננסי שלך וקבע כמה הוא מוכן להלוות לך. חשוב לציין שקבלת אישור מראש אינה מבטיחה שתקבלו את ההלוואה בפועל.

לאחר שקיבלתם אישור מראש, הגיע הזמן להתחיל לחפש נכס. כאשר אתה מוצא נכס שאתה מעוניין בו, סוכן הנדל"ן שלך יעזור לך לנהל משא ומתן על מחיר הרכישה עם המוכר. לאחר שהושג הסכם, הסוכן שלך יעזור לך להכין ולהגיש הצעה למוכר. אם ההצעה תתקבל, אז זה הזמן להתחיל בתהליך ההלוואה.

השלב האחרון בקבלת משכנתא הוא הבטחת מימון מהמלווה. מימון זה עשוי להגיע בצורה של תשלום חד פעמי או עשוי להתפרס על פני מספר שנים באמצעות תשלומים חודשיים.