בתנאי החיים בארץ, הפכה רכישת דירה לחלום של כל זוג צעיר, כשהדרך להגשמתו עוברת כמעט תמיד בלקיחת משכנתא – אותה הלוואה איימתנית ומאיימת שפרעונה עשוי לארוך שנים רבות. המשכנתא היא למעשה הלוואה שהבנק נותן לנו כדי שנוכל לרכוש דירה או בית, כשאותו הנכס שרכשנו משועבד כערבון למקרה שלא נוכל לעמוד בהחזרי המשכנתא.
סכום ההלוואה שקיבלנו הוא כמובן לא הסכום שאנחנו מחזירים לבנק בסופו של דבר – אלא הסכום בתוספת ריבית והצמדה למדד ובחישוב הסופי משמעותית יותר מהסכום המקורי – סכום שכמעט בלתי אפשרי להעריך אותו מראש בגלל פרמטרים שונים שאי אפשר לצפות במדויק כמו שיעור עלית המדד בהתאם להקף האינפלציה השנתית וכדומה.
ללוקחי משכנתאות מוצעים מספר אפיקי משכנתא עיקריים :
מסלול צמוד מדד בריבית קבועה – הוא המסלול הסולידי ביותר, שבו יש לכם הכי הרבה ודאות לגבי הסכום שתשלמו. הריבית השנתית קבוע למשך כל שנות ההחזר על המשכנתא ואליו מוסיפים את שיעור עלית המדד. היתרון בשיטה זו הוא כאמור הודאות היחסית, אבל זה לא אומר בהכרח שבמסלול משכנתא כזה תשלמו הכי מעט ובנוסף יש על המסלול הזה עמלת פירעון מוקדם – מעין קנס שאתם משלמים אם הצלחתם לגייס את הסכום שיחלץ אתכם מהמשכנתא לפני הזמן המתוכנן. בהתחשב בכך שזו צריכה להיות השאיפה של רוב לוקחי המשכנתאות הרי שעמלת הפרעון המוקדם צריכה להיות משהו שצריך לקחת בחשבון מראש.
מסלול צמוד מדד בריבית משתנה – הוא מסלול 'נועז' יותר, שבו רמת הודאות נמוכה מהמסלול הקודם וזה אומר יותר סיכוי לשלם פחות וגם יותר סיכון לשלם יותר. השינוי ברמת הריבית מתבצע בדרך כלל אחת לשנה ותלוי בעוגן מסויים, לדוגמא – הריבית הממוצעת למשכנתאות כפי שמפורסמת על ידי בנק ישראל.
מסלול צמוד לשער הדולר – מתחלק לריבית ליבור : מדד בינלאומי אשר נקבעת במסחר הבנקים בחו"ל ומושפעת משכלול של השפעות של כלכלות העולם ולריבית הצמדה – הצמודה ישירות לשער הדור בארץ. בשני המקרים מדובר במסלולים מעט ספקולטיביים שתלויים בכלכלת חוץ ולא בהכרח במצב המשק הישראלי. עליה בשער הדולר או צניחה בערך השקל עשויים להגדלת חוב המשכנתא משמעותית. סוג זה של מסלול משכנתא יכול להתאים למי שמרוויח בדולרים או שיש לו הכנסות או נכסים המושפעים משער הדולר.
מסלול שקלי צמוד לריבית הפריים – הוא מסלול החזר משכנתא שבו הריבית משתנה, בהתאם להחלטת נגיד בנק ישראל. בדרך כלל תחתמו על ריבית הפריים ועוד תוספת קבועה. זה יכול להיות מסלול כדאי אם אתם צופים ירידות בשיעור ריבית הפריים בשנים הקרובות.