בנקאות
פירוט על טיפים למשכנתא בנושא בנקאות
ריבית משכנתא היא בעלת השפעה ישירה על גובה החזר המשכנתא החודשי שלכם, על חלוקת התשלומים של ההלוואה, על היחס בין הקרן לבין הריבית, וכמובן גם על גובה עמלת הפירעון המוקדם שאולי תצטרכו לשלם במקרה של סילוק או מחזור משכנתא ועוד, מכאן שאנחנו מדברים על אחד הגורמים החשובים ביותר העתיד לקבוע את גובה המשכנתא שלכם.
מחזור משכנתא משמעו להחזיר את המשכנתא הנוכחית ולקחת במקומה משכנתא אחרת. זה עשוי להיות מאוד כדאי מכיוון שבמרוצת השנים חלים לא מעט שינויים, הן בחייכם והן במצב המשק. במקרים אלו מומלץ לבחון אחת לכמה זמן את האופציה למחזר משכנתא כדי לשפר תנאים, להגדיל או להקטין את ההחזר החודשי ולהתאים את ההלוואה ליכולת ההחזר העדכני.
אין הגדרה קבועה לגבי גיל לוקח המשכנתא, כל מקרה לגופו. בדרך כלל הבנק מעדיף שהמשכנתא שתילקח תוחזר עד שהלווה יגיע לגיל 75. אם מגיע אדם מבוגר (60+ לדוגמה) כנראה שהבנק יהיה מוכן לאשר משכנתא לתקופה קצרה עם החזרים חודשיים גבוהים יחסית.
אין הגבלה מפורשת על גיל הלווה, אך הבנקים מעדיפים לווים שגילם מאפשר שימשיכו לעבוד ולהרוויח עד תום החזרי המשכנתא. עם עליית גיל הלווה, הבנק עשוי להגדירו כלווה בסיכון ולדרוש ריבית גבוהה יותר.
ממוצע הריביות הצמודות למדד נכון לשנת 2022 הוא 2.5875
ממוצע הריביות שאינן צמודות למדד נכון לשנת 2022 הוא 2.5408
ועכשיו נסייג:
ככל שתקופת המשכנתא תהיה יותר ארוכה הריבית תגדל. למשל אם תקופת המשכנתא היא מעל 25 שנה ממוצע הריבית גבוהה יותר. מצד שני אם המשכנתא מתפרשת על תקופה של עד חמש שנים המשכנתא נמוכה יותר.
בכל חודש מפרסם בנק ישראל את הריביות הממוצעות על המשכנתאות במסלולים צמודים ושאינם צמודים לפי תקופות שונות, וזאת בהתאם לדיווחים שמתקבלים מהבנקים השונים. כדאי ואף מומלץ לבדוק!
חשוב להבין שהתנאים למשכנתא שנייה שונים מהתנאים של משכנתא רגילה. שיעור המשכנתא שאפשר לקבל לדירה ראשונה היא 75% מערך הבית, לכן כל מה שנותר הוא לגייס הון עצמי התחלתי של 25% משווי הדירה.
משכנתא לדירה שניה מוגבלת על ידי תקנות של בנק ישראל. ההון העצמי הנדרש גבוהה יותר מזה שנדרש לדירה ראשונה.
מאז 2012 נדרש הון עצמי לדירה שניה בגובה של 50% לפחות מערך הנכס.
נכון לשנת 2022 אחוז ההון העצמי הנדרש לקבלת משכנתא לדירה יחידה הוא 25-30% משווי הנכס. כלומר הבנק נותן משכנתא בשווי של 70-75% משווי הנכס.
ההון הנדרש לקבלת משכנתא לדירה חליפית, כלומר משפרי דיור הבנק נותן עד 70% משווי הנכס.
ההון העצמי הנדרש לקבל משכנתא לדירה להשקעה או משכנתא למטרה אחרת נדרש 50% משווי הנכס. כלומר הון עצמי של 50% ומשכנתא של 50%
רכישת דירה ראשונה
פירוט על טיפים למשכנתא בנושא רכישת דירה ראשונה
כשמדברים על משכנתא הפוכה למעשה מתכוונים למשכנתא לכל מטרה שהיא. אולם ההבדל היחידי כאן הוא שאין מדובר בהחזרים חודשיים. איך תשאלו? ובכן, אם אתם מעלה לגיל 60 אתם יכולים למשכן את הבית שלכם, בתקווה שהוא לא ממושכן כבר לבנק אחר, ולקבל סכום כסף מסויים בעבורו.
מדובר על מימון שהוא כ- 30 עד 50 אחוז משווי הנכס. ככל שהלווה מבוגר יותר הוא יוכל לקבל מימון גדול יותר. את ההחזר של ההלוואה לא מבצעים מדי חודש אלא פשוט צוברים את החוב ומשלמים אותו כאשר הלווה הולך לעולמו.
במידה ואתם "לקוחות טובים" שיודעים להתנהל כלכלית בצורה נכונה. הבנק ינסה לזרז תהליכים ותוך שבועיים שלושה כבר להעביר לכם את הכסף.
במקרים אחרים, בהם יש לכם רישומי BDI סביר שתצטרכו לחכות שהרשימונים יימחקו או לטפל בהם. מה שעשוי לקחת חודשים ואפילו שנים עד שהבנק יאשר לכם לקיחת משכנתא.
מרגע שביקשתם משכנתא ועד קבלת הכסף תלוי בכם לא מעט. נטילת משכנתא היא תהליך בירוקרטי קשוח בו תצטרכו לתזז, לסדר, להחתים ולהמציא טפסים רבים – וככל שתמהרו כל פעם כשהכדור בידיים שלכם, ככה התהליך כולו ייקח פחות זמן בסופו של דבר.
כיום בנק ישראל מגביל את תקופת המשכנתא לשלושים שנים.
תקופת החזר משכנתא שמתפרשת על הרבה שנים מאפשרת החזר חודשי קטן כל חודש. אבל ככל שהמשכנתא מתפרשת על יותר שנים, הריבית עולה בהתאם וכך עולה בהתאם סכום הכסף הכולל שתאלצו להחזיר לבנק. לכן, צריך למצוא איזון בין יכולת ההחזר החודשי שלא יהיה גבוהה מדי אבל גם לא נמוך מדי.
הזמן לקבלת אישור משכנתא הוא קצר מאוד. רוב הבנקים לא נוקבים בזמן מדויק לקבלת האישור העקרוני למשכנתא. בנק מזרחי למשל, מצהיר על זמן של שלושה ימים עד קבלת האישור אבל, יכולים גם לשלוח את האישור תוך כמה שעות.
אישור עקרוני הוא אישור כללי ולא מותאם אישית. האישור אינו דורש תשלום מכם. הבנק מחויב אליו כל עוד אתם עומדים בתנאים שהבנק דורש. מנגד, לכם אין התחייבות לבנק מהצד שלכם לאחר קבלת האישור.
לפני הכל – בדיקת היכולות הכלכליות. חשוב להבין מה ההון העצמי שיש לכם על מנת שתדעו כמה כסף תצטרכו כדי לממן את הנכס.
שלב שני, לבדוק האם יש לכם זכאות לסיוע – ניתן לבדוק במשרד השיכון והבינוי אם ניתן לכם זכאות לסיוע במשכנתא על פי מספר הילדים מתחת לגיל 18. או על פי חודשי השירות הצבאי.
עולים חדשים למשל זכאים לפטור ממס על דירה ראשונה לכן כדאי ואף מומלץ לבדוק האם אתם זכאים לסיוע.
שלב שלישי, לבדוק הוצאות נלוות למשכנתא. חשוב להבין מראש איזה עוד הוצאות יהיו לכם בנוסף למשכנתא. כדאי שתתכוננו לשינויים בהחזרים אשר יושפעו משינויים בריביות. מומלץ גם לדאוג לשמאי שיבדוק את הנכס ולעשות ביטוח משכנתא המשלב בין ביטוח חיים לביטוח מבנה.
בשלב האחרון, בדיקה בבנקים השונים. איזה בנק ייתן לכם את תמהיל המשכנתא הטוב ביותר עבורכם. וגם מומלץ לנהל מו"מ עם הבנק על תנא המשכנתא. זה יכול להוזיל לכם משמעותית את העלויות
תמהיל משכנתא הוא למעשה מסלולי הפירעון של ההלוואה, או התחשיב שאומר כמה תשלמו בכל חודש. תמהיל המשכנתא מותאם אישית לכל אחד ומושפע מהנתונים האישיים שלכם.
היום לוקחים משכנתא שמורכבת מכמה מסלולים שונים. זאת על מנת לפזר סיכונים מכיוון שקשה לצפות גם את מצבך הכלכלי העתידי וגם את מצב השוק. לכן, תמהיל המשכנתא הוא שילוב בין מספר מסלולים שיחד מרכיבים הלוואה אחת. כל מסלול עומד בפני עצמו. השילוב לכאורה הופך את ההלוואה למסובכת יותר לחישוב, אבל שילוב בין 3-4 מסלולים יכולים להיווכח כבחירה מוצלחת.