בשנים האחרונות, יותר ויותר אנשים בוחרים לקנות דירה במסגרת מה שמכונה "קבוצת רכישה". המשמעות העומדת מאחורי השם המפתה והמרתיע בו זמנית, היא קבוצה המתארגנת כדי לרכוש קרקע לבניית בית מ שותף, כאשר כל חבר בקבוצה יזכה לקבל דירה.
נטען ששיטה זו עדיפה מעסקה עם קבלן בנייה. בערך עשרים אחוז מעלות דירה (שאחרת היו נכנסים לכיסו של הקבלן) נחסכים במסגרת קבוצת הרכישה. כמו כן, גם התשלום על הקרקע נמוך יותר, כיוון שבעת עסקה בין גורמים פרטיים – קבוצת הרכישה ובעל הקרקע – לא נדרש לשלם מס ערך מוסף. מו הסתם, לצורך הבנייה יש לקחת הלוואה. יש לשים לב שהנהלים עבור ההלוואה המכונה משכנתא לקבוצות רכישה שונים מנוהלי משכנתא רגילה.
במסגרת קבוצת הרכישה, גם אם למישהו מהחברים בה יש מספיק כסף כדי לקנות את הדירה, בהיותו חלק מהקבוצה הוא מחויב לחוזה הלוואה מול הבנק. בהתאם להחלטת קבוצת הרכישה, הקונה יידרש לפתוח – כמו כל חבר קבוצה אחר – תיק משכנתא, וכך הקבוצה מבטיחה את עצמה מפני הפסקת התשלומים מצדו של אחד הרוכשים. יתרה מכך, כל החברים יידרשו לשלם ריביות זהות.
מעבר לכך, תנאי משכנתא לקבוצות רכישה מחייבים את כל החברים לקחת את המשכנתא באותו הבנק, שנבחר על ידי הקבוצה להיות המלווה של הרכישה. בטרם החתימה על חוזה המשכנתא, קבוצת הרכישה תעביר לבנק מידע על הפרויקט המתוכנן, ביו השאר יוצג דו"ח שמאי המעריך את פרטי העלויות לאורך כל התקופה עד לסיומו המוצלח של הפרויקט. על פי הנתונים הללו, ייקבע הרווח הצפוי של קבוצת הרכישה, המהווה מידע חשוב עבור הבנק, כדי שיוכל להעריך את גובה הסיכון. ככל שמידת הסיכון נמוכה יותר, הבנק יסכים לתת הלוואה גדולה יותר, עד כדי 70 אחוזים מהעלות הכוללת.
חשוב להבין, שהנוהג הקיים לגבי משכנתא לקבוצות רכישה מחייב אישור כל אחד מחברי הקבוצה בידי הבנק. קורה שהבנק מסרב לאשר את אחד החברים, בהתבסס על נתונים כמו היסטוריית אשראי בעייתית או משכורת נמוכה מדיי. לקבוצת הרכישה אין ברירה, אלא לוותר עת החבר הנ"ל ולמצוא לו מחליף. רק בתום קבלת כל האישורים, הבנק יתחיל בשחרור כספים הדרגתי, בהתאם להתקדמות הפרויקט.
מסלולים שונים
לקיחת משכנתא לקבוצות רכישה עשויה להתבצע במספר מסלולים. בחלק מהמסלולים מתאפשר לשלם את הקרן בתום הפרויקט, כך שההחזר החודשי כולל את הרבית בלבד. לפעמים אפילו מתאפשר לדחות את פירעון כל ההלוואה לשלבי סיום הפרויקט. ריבוי המסלולים מעיד, שמומלץ לבדוק היטב את כל האפשרויות לפני לקיחת המשכנתא מהבנק. יש לשים לב, שהבנקים בדרך כלל מעוניינים לעבוד עם חברות רכישה, כך שלפני קבלת ההחלטה על התנאים כדאי לעבור בין הבנקים ולהתרשם מהצעותיהם השונות.
חברות מתמחות בענייני משכנתא לקבוצות רכישה
בשוק קיימות חברות המתמחות בנושאי משכנתאות – ספציפית, מכירות היטב את הקורה בתחום המשכנתא לקבוצות רכישה – וניתן להסתייע בהן בעבודה השוטפת מול הבנק. קבוצות רכישה רבות מערבות את החברות המתמחות כבר מהשלבים הראשונים של הפרויקט. התהליך מתחיל עם בדיקתם המשותפת של החברה וצוות הניהול (שנבחר על ידי חברי קבוצת הרכישה) את הצרכים ואת האפשרויות הקיימות בשוק להיענות לצרכים הללו. בהמשך מצטבר מידע, ועל פיו מועבר החומר למכרז בין בנקאי. לאחר קבלת האישורים הנדרשים מהבנקים, החברה מנתחת אותם לעומק, וממליצה על המסלול המתאים יותר לקבוצת הרכישה. החברה עובדת מול חבר בקבוצה, כדי לסייע בתהליך הפורמאלי של אישורו על ידי הבנק, ובהמשך הפרויקט מתבצע ליווי אישי של החבר.
בשורה התחתונה: כדאי למצוא את קבוצת הרכישה הטובה עבורנו… ברגע שהצלחנו בכך, קבלת משכנתא לקבוצות רכישה לא תהווה בעיה.