שיקולים ושלבים בקבלת משכנתא לקבוצת רכישה

יתרונות וחסרונות של משכנתא בקבוצת רכישה

ישנם יתרונות וחסרונות בתהליך קבלת משכנתא בקבוצת רכישה שחייבים להבין לפני שנכנסים לתהליך ומתחייבים אליו.

יתרון בולט מאוד הוא חיסכון משמעותי בעלויות של רכישת דירה מקבלן, או במילים אחרות יש לכם את הפריווילגיה לרכוש דירה לעצמכם בלי צורך לשלם ליזם כי במסגרת קבוצת הרכישה – אתם היזמים.

יתרון נוסף הוא שעצם ההצטרפות לקבוצת רכישה מעניקה לכם את האפשרות להכיר מראש את השכנים העתידיים שלכם וצמצום בהפתעות בעתיד, כאשר בסוף התהליך תכנסו לדירה החדשה שלכם. אך למרות זאת, קבוצת רכישה הינו פרוייקט שבסופו של דבר העלויות שלו מתבררות כגבוהות יותר ממה שציפיתם להשקיע בתחילת התהליך, כיוון שברוב המקרים הבנייה נמשכת יותר זמן מהמתוכנן או שמתרחשים שינויים בלתי צפויים במדדים או במיסוי. עם כל זאת צריך גם לשים על השולחן את העובדה שהריביות של משכנתא לקבוצת רכישה יהיו יותר גבוהות מהממוצע בשוק המשכנתאות.

השלבים לקבלת משכנתא לקבוצת רכישה

1. הרכבת קבוצת רכישה – שלב ראשוני ובסיסי, להרכיב את הקבוצה ולבחון שלכל אחד מהחברים בקבוצה יש הון עצמי של כ-30% מהעלויות של הפרוייקט.
2. ביטוח משכנתא – חשוב לוודא לאחר הרכבת קבוצת הרכישה שלקבוצת הרכישה ישנו ביטוח משכנתא בכדי להימנע מעיכובים מיותרים במהלך תהליך בקשת המשכנתא.
3. תשלום לפרוייקט – המנהלים של קבוצת הרכישה צריכים לוודא/לדרוש מכל חבר בקבוצה את התשלום של החלק האישי שלו – לחשבון הפרוייקט שנפתח לקבוצת הרכישה כמובן. תשלום זה יכול להתבצע בין היתר מההון העצמי או ממשכנתא.
4. תשלום לקבלן ולספקים – לאחר שכל התשלומים של חברי קבוצת הרכישה הועברו, ניתן להגיע לשלב בו נשלם לקבלן ולספקים. לאחר שכל התשלומים הסתיימו, מנהלי קבוצת הרכישה יוציאו את הכסף שנשאר בחשבון הכולל ויחלקו אותו שווה בשווה בין חברי קבוצת הרכישה – פעולה זו מתבצעת באמצעות מכתב החרגה.

צמצום סיכונים במהלך התהליך

ישנה חשיבות גדולה לדעת ולוודא את שלושת הפרמטרים הבאים לפני כניסתכם לקבוצת רכישה:

1. מערכת היחסים בין מנהלי הקבוצה לחברי הקבוצה – חשוב לשים לב שמנהלי הקבוצה לא שמים את טובתם האישית לפני טובת חברי הקבוצה. ההיסטוריה מראה לנו שמנהלי קבוצות עיכבו בעבר בנייה בכדי שיספיקו למכור דירות לפני שיצטרכו להעביר את התשלום, לכן חשוב לוודא שמנהלי הקבוצה מקשיב ודואג לכל חברי הקבוצה.
2. מטרות ויעדים – וודאו ושימו לב שישנו לוח זמנים מסודר וקבוע שדאגו לחשב מראש. שימו לב שבלוח הזמנים נכללו וחושבו מראש גם עיכובים אפשריים.
3. סטטוס הפרוייקט – הפרמטר החשוב ביותר בסופו של יום הוא לוודא שקיים בקרקע היתר בנייה. כיוון שאם תוודאו שקיים היתר בנייה רק לאחר רכישת הקרקע ותתבדו לגלות שאין היתר בנייה, יכול להיות שכבר יהיה מאוחר מידי ותגלו שאין אפשרות לבנות את מספר הדירות הנדרש.