מילון מושגי משכנתא: כל המונחים שחייבים להכיר לפני הפגישה בבנק

עולם המשכנתאות מלא במושגים ומונחים שיכולים להישמע מאיימים. כדי שתוכלו להגיע לבנק מוכנים, בטוחים ועם ידע שיחסוך לכם כסף, ריכזנו עבורכם מילון מונחים מסודר שמסביר את כל מושגי היסוד במשכנתאות בפשטות.

מושגי יסוד בהלוואה: 

משכנתא:

הלוואה גדולה, בדרך כלל לרכישת נכס נדל"ן, הניתנת על ידי בנק או גוף פיננסי תמורת שעבוד (משכון) של הנכס כבטוחה להחזרת ההלוואה.

קרן:

סכום ההלוואה המקורי שקיבלתם מהבנק, ללא הריביות וההצמדות. זהו הבסיס שעליו מחושבים כל התשלומים העתידיים.

ריבית:

"מחיר הכסף". זהו הסכום הנוסף שהבנק גובה מכם תמורת הזכות להשתמש בכספו. הריבית מחושבת באחוזים מיתרת הקרן.

החזר חודשי:

הסכום הקבוע שתשלמו לבנק מדי חודש. הוא מורכב מהחזר על חשבון הקרן ומהחזר על חשבון הריבית. ניתן לבצע חישוב החזר חודשי משכנתא באמצעות מחשבון משכנתא.

תקופת ההחזר:

משך הזמן הכולל (בשנים או בחודשים) שבו התחייבתם להחזיר את מלוא סכום ההלוואה. תקופת החזר משכנתא ארוכה יותר תקטין את ההחזר החודשי, אך תגדיל את סך הריבית שתשלמו.

לוח סילוקין (שפיצר וקרן שווה):

טבלת תשלומים המפרטת את כל ההחזרים החודשיים לאורך חיי המשכנתא. היא מראה כיצד בכל תשלום, חלק הולך לכיסוי הריבית וחלק לכיסוי הקרן. לוח שפיצר (הנפוץ ביותר) מתאפיין בהחזר חודשי קבוע, בעוד בקרן שווה ההחזר מתחיל גבוה ויורד עם הזמן.

מושגים מרכזיים בריביות ומסלולים:

תמהיל משכנתא:

שילוב של מספר מסלולי הלוואה שונים תחת משכנתא אחת. במקום לקחת 100% מההלוואה במסלול אחד, מחלקים אותה בין מסלולים שונים כדי לפזר סיכונים.

ריבית קבועה וריבית משתנה:

• ריבית קבועה:שיעור ריבית שאינו משתנה לאורך תקופה מוגדרת או לכל חיי ההלוואה. מעניקה יציבות וביטחון.
• ריבית משתנה:שיעור ריבית שמתעדכן כל תקופה קבועה (שנה, 5 שנים וכו') בהתאם לעוגן פיננסי כלשהו.

הצמדה למדד (מדד המחירים לצרכן):

במסלולים צמודי מדד, קרן ההלוואה מתעדכנת בהתאם לשיעור האינפלציה במשק. אם המדד עולה, גם יתרת החוב שלכם עולה.

ריבית פריים:

ריבית בסיסית הנקבעת על ידי בנק ישראל, בתוספת מרווח קבוע של 1.5%. ריבית הפריים מהווה בסיס למסלול משכנתא פופולרי וגמיש.

מושגים בתהליך לקיחת המשכנתא:

אישור עקרוני:

אישור ראשוני מהבנק, המפרט את סכום המשכנתא והתנאים שהוא מוכן להציע לכם, על בסיס הנתונים הפיננסיים שלכם. אישור זה תקף לזמן מוגבל (בדרך כלל 24 ימים).

דמי פתיחת תיק:

עמלה חד-פעמית שהבנק גובה עבור הטיפול האדמיניסטרטיבי בפתיחת הלוואת המשכנתא. ניתן ומומלץ לנהל עליה משא ומתן.

שמאי מקרקעין:

איש מקצוע שתפקידו להעריך את שווי הנכס שאתם רוכשים. הבנק דורש הערכת שמאי מטעמו כדי לוודא שהנכס מהווה בטוחה מספקת להלוואה.

נסח טאבו:

מסמך רשמי מרשם המקרקעין המפרט את הבעלות החוקית על הנכס, שעבודים ופרטים נוספים. זהו מסמך חובה בתהליך.

מושגים בעלויות וביטוחים נלווים:

ביטוח חיים ונכס:

הבנק מחייב את הלווים לרכוש שני סוגי ביטוח: ביטוח חיים (המבטיח את החזר ההלוואה במקרה פטירה) וביטוח נכס (המבטח את מבנה הדירה מפני נזקים). אינכם חייבים לרכוש את הביטוחים דרך הבנק.

מס רכישה:

מס שהמדינה גובה על עצם רכישת נכס מקרקעין. שיעור המס משתנה בהתאם לשווי הדירה והאם מדובר בדירה ראשונה או נוספת.

שאלות ותשובות נפוצות:

איך בדיוק הריבית קשורה לגובה המשכנתא הסופי?
הריבית היא למעשה "שכר" שהבנק גובה על הכסף שהוא מלווה לכם. היא מצטרפת לסכום ההלוואה המקורי (הקרן), וכך סכום ההחזר הסופי מורכב מהקרן בתוספת כל הריבית המצטברת. לאורך זמן, סכום הריבית יכול להגיע למאות אלפי שקלים.

האם תמיד כדאי לקצר את תקופת ההחזר?
בדרך כלל, כן, כי ככל שתקופת ההחזר קצרה יותר, כך סך הריבית שתשלמו נמוך יותר. עם זאת, קיצור התקופה מעלה משמעותית את גובה ההחזר החודשי. ההחלטה תלויה ביכולת הפיננסית שלכם.

איך נקבעת עמלת שמאי המשכנתא?
העמלה יכולה להשתנות בהתאם למורכבות הנכס ומיקומו. הבנק הוא זה שמזמין את השמאי (מרשימה סגורה), והתשלום הוא חלק מעלויות פתיחת התיק שלכם.

מהם היתרונות של שיטות החישוב השונות (כמו לוח שפיצר או קרן שווה)?

לוח שפיצר: שיטת ההחזר הנפוצה ביותר. ההחזר החודשי נשאר קבוע. בתחילת הדרך משלמים בעיקר ריבית, ועם הזמן החלק של הקרן הולך וגדל.

קרן שווה: בכל חודש משלמים סכום קבוע על חשבון הקרן, ובנוסף את הריבית על יתרת החוב. ההחזר החודשי מתחיל גבוה ויורד בהדרגה. שיטה זו חוסכת ריבית רבה לאורך זמן.